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百强销售市场景气度下行,西安限购升级――房地产行业周报

  1、房住不炒基调不变,长效机制持续完善,维持行业看好评级

  我们认为,地产仍是当前财政和投资的重要托底工具,政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下,但方向和力度则会相机而变。目前销售、区域政策等方面均持续向好,土地新政下新增资产价值有所改善,房企盈利反转确定性强。目前房地产板块估值仍处于历史低位。我们建议2021年3季度继续关注地产板块机会,维持行业看好评级。

  2、百强销售市场景气度下行,西安限购升级

  (1)中央层面,8月31日国务院新闻办公室举办“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会。住建部强调始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位;落实城市主体责任;建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制,因城施策,因地制宜,坚持从实际出发,不搞“一刀切”。(2)地方层面。房地产市场调控方面,西安限购升级,限购区域加码、首次限制二套房购买时间、首次限制夫妻离异购房,并在土拍端禁马甲,首次提出查开发商购地资金来源;长春发布通知,2021年第3次集中供地原则上不再供应宅地,以棚改为主,延缓存量消化压力;徐州发布楼市新政,市区范围“双限”地以及热销商品住房项目所有房源需公证摇号销售,严厉打击捂盘销售、哄抬房价、捆绑销售等行为。集中供地方面,北京、深圳等地发布第二批集中供地公告,“控溢价”、“竞品质”、“限马甲”、“摇号”等政策频现。二手房治理方面,嘉兴一套房源一个编码“真房源”系统将上线;广州市住房和城乡建设局发布通知,公布首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价。(3)CRIC发布2021年8月百强房企销售排行榜。2021年1-8月,TOP10/30/50/100销售额分别为3.3、5.9、7.4、8.9万亿元,累计增速分别为14%、19%、21%、22%;8月单月销售额增速分别为-20%、-15%、-15%、-20%。当前政策基调虽然未变,但继续收紧加码空间较窄,经济下行依然承压,调控政策已到阶段底部。从土地供应两集中的趋势看,房企拿地毛利率有望筑底,板块存在盈利反转预期。

  3、一二手单周成交持续回落

  (1)新房:2021年第36周,全国32城成交面积375万平米,同比下降31%,环比下降5%;从累计数值看,年初至今32城累计成交面积达18205万平米,累计同比增加27%。(2)二手房:2021年第36周,全国9城成交面积为78万平米,同比增速-41%,前值-39%;年初至今累计成交面积4260万平米,同比增速4%,较前值下降2个百分点。

  4、资金:信用债规模有所下滑、利率有所上升

  2021年第36周(2021.08.30-2021.09.03,下同),信用债发行43.7亿元,同比减少52%,环比减少49%,平均加权利率4.12%,环比增加47BPs;海外债发行4亿美元,同比减少4%,环比增加877%,平均加权利率4.85%,环比减少115BPs。

  风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动。

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